兜兜转转,地产圈似乎该轮到老王来“拯救”了

作者:本站编辑 时间:23-10-10 阅读数:205人阅读

作者:牧诗

前些天,一家北方房企的董事长悄悄抵京,目的只有一个——借钱。

出借方大家都很熟悉,就是“先挣一个小目标”的王健林。饭桌上,老王挺仗义,一挥手就给了7个小目标,一周内就能到账。

无独有偶。据说,本地某TOP房企最近也把旗下资产打了个包,准备倒腾给老王。

前几年,老王最难的时候,好像大家都挺滋润。现在,大家兜比脸都干净了,老王倒是满血复活了。

兜兜转转,地产圈似乎该轮到老王来“拯救”了。

万达广场

01

去年,许老板卖卖卖的时候,很多人都想到了王健林。

同样是卖,一个像是砸锅卖铁穷途末路,一个回过头来才知道是断臂求生绝地反击。

可能只有到这会儿,大家才明白,有些卖是为了还债,有些卖是为了加BUFF。

神奇的转折都发生在2017年。那一年,许家印成功将王健林挤下首富之位。

也是在那一年,银行对万达收紧贷款,老王被迫走上了变卖资产,断臂自救之路。

那时,许老板斥资1500万年薪,雇佣任泽平担任恒大首席经济学家,兼任恒大经济研究院院长。

这位网红经济学家入职恒大后,充分地发挥了“吹鼓手精神”。许老板对中国房地产市场有5分看好,任泽平就用10分的力气来鼓吹。

许老板的顺风顺水之时,却是王健林的水逆之年。银行对境外投资贷款收紧,万达债务危机提前触发。

王健林不仅背负着近6000亿元的债务,而且被银行切断了贷款。一时间万达可以说是风雨交加,甚至有人预言“王健林要凉了”。

幸运的是,那一年中国房地产市场的情绪普遍是乐观的,大家的小日子好像都挺滋润。王健林和他的万达,是唯一不滋润的。

正是在这种乐观的局面下,王健林的资产甩卖十分顺利。13个万达文旅城、76个万达酒店,打包卖给融创和富力,一次性就回款631.7亿。

随后,万达一路走向了“大甩卖”的道路,逐渐清空海外资产。在短短3年时间里,万达便还清了6000亿元的高昂债务。

到2021年,万达的负债率已经减低至40%的安全线以下。水逆的老王,安全上岸。

02

城头变幻大王旗,笑到最后的才是人生赢家。

五年前的“世纪交易”发布会上,气得老王摔了杯子的富力李思廉志得意满,“这次一口气拿到77个酒店,我们是赢家!”

李老板没想到,理想很丰满,现实很骨感。

富力觉得自己捡了便宜,乐不可支,哪料到两年多之后,疫情来袭,酒店业务持续亏损,至今还没缓过劲来。

富力后来也启动了全员卖房和甩卖资产。去年,富力物业被碧桂园用不到100亿收购。

彼时所有人都认为接手了万达的富力会一飞冲天,却没想到仅仅几年,富力就不“富”了。

而当年断臂求生,被人们嘲笑从“首富”变成“首负”的王健林,在2021年重登了胡润富豪榜。

不得不感慨,首富的格局和魄力真不是一般人能懂得。

哪怕是断臂求生,王健林也不是慌乱地,毫无章法地甩卖资产。其所甩卖的资产,也是在甩卖包袱,包括甩卖负债。

其中一个最经典的案例就是,借钱给融创收购自己。

万达以银行基准利率借给融创296亿元,为期三年。融创拿到这笔借款后,以438.44亿元的价格将13个万达文旅项目91%的股权,收入囊中。

但是,在这个收购协议中,万达提出四个不变。即,“品牌不变”、“规划不变”、“建设不变”、“运营管理不变”。

也就是说,虽然这13个万达文旅项目卖给了融创,但他们的运营管理仍然由万达集团操盘。

并且,融创需要向万达每年支付品牌许可费和运营管理费,连续支付20年,合计130亿。

在这个过程中,万达既保留了充沛的现金流,又甩卖掉了重资产,还转型成了提供运营服务的轻资产企业。

万达一次性就跟融创签订了20年的服务协议,把融创变成了一个合同金额高达130亿的超级大客户。

表面上看是打折甩卖,可实际上,王健林只是放长线,钓大鱼。

03

国内资产卖卖卖,海外资产也在清空。

短短两年时间,万达卖掉约1700亿资产。但万达的资产并不都是低价甩卖,也有不少海外投资获利清仓。

比如,万达投资的AMC院线,就净赚了50亿。

“首富格局”的另一面,是带领万达轻资产转型。

王健林曾对媒体公开称:“万达要剥离所有房地产业务,一平方米的房地产开发业务也不再保留,它的现金流不长远。”

事实上,今天的万达集团已经剥离绝大部分的房地产开发业务,房地产收入占比已经降低至20%左右,而服务性收入占比则增长至80%。

人们所熟知的万达广场也不再是重资产为主,而是转向轻资产为主。景观万达仍然建设万达广场,但不再单独出资,更多是选择利用第三方资本。

这种模式有一个典型的好处,万达赚进来的都是现金流,却不需要承担巨额负债。这是万达另辟蹊跷而创造的轻资产商业广场模式。

从2017年开始,万达新建的许多商业广场,万达都不再是持有者,而是运营服务者。万达赚的是商业租金和企业服务费。

在这种模式下,每一座万达广场都是一个现金奶牛,将为万达赚取源源不断的巨额现金。

债务不断下降,手里现金越来越多,万达赚到的每一分都是真金白银。

当万达转型归来,大家才发现,王健林才是那个最早上岸的商业巨子。首富的格局和魄力,将万达的商业精神发挥到了极致。

04

2021年,沉寂已久的王健林重新回到了胡润富豪榜上。

谁也没有想到这些大灾大难,王健林偏偏扛过去了,不但还清债务,还手握大把现金流重登富豪榜。

这一出“柳暗花明”实在让人称叹。

从2017年到2019年,3年时间里,恒大负债狂奔,万达负重转型。两条截然不同的道路,让万达和恒大走向了两个截然不同的终点。

事实上,今天很多房企都面临着恒大式的困局,风雨飘摇几乎成了行业普遍现象。

如果时光可以倒流,回到2017年,会有第二个人能像王健林一样果敢坚决,人间清醒么?

王健林的时来运转,是时代使然,也是命运使然,更是不同一般的格局和魄力使然,他的首富精神值得学习:

1.大难临头却临危不乱,使出浑身解数,扭转乾坤;

2.壮士断臂,立马可断,果敢坚决,丝毫不拖泥带水,当时最好的文旅资产都果断出手了;

3.拎得清形势,找准核心商业模式,坚持轻装上阵。

遥想2017年万达年会上,王健林高唱了一首《一无所有》,相信是他当时心境的反映,但那也是他开始重新安排节奏的序曲。

只有时代中的地产商,没有地产商的时代。

时代正在告别地产商,地产商也应在新的时代中,学习老王的“首富格局和精神”,寻找自我的新定位。

声明:本文来源“幻象地产”,对作者表示感谢。

[本文转自仇朝权随笔_兜兜转转,地产圈似乎该轮到老王来“拯救”了](http://zawen.net/post/66.html)

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