兜兜转转，地产圈似乎该轮到老王来“拯救”了

作者：牧诗

前些天，一家北方房企的董事长悄悄抵京，目的只有一个——借钱。

出借方大家都很熟悉，就是“先挣一个小目标”的王健林。饭桌上，老王挺仗义，一挥手就给了7个小目标，一周内就能到账。

无独有偶。据说，本地某TOP房企最近也把旗下资产打了个包，准备倒腾给老王。

前几年，老王最难的时候，好像大家都挺滋润。现在，大家兜比脸都干净了，老王倒是满血复活了。

兜兜转转，地产圈似乎该轮到老王来“拯救”了。

01

去年，许老板卖卖卖的时候，很多人都想到了王健林。

同样是卖，一个像是砸锅卖铁穷途末路，一个回过头来才知道是断臂求生绝地反击。

可能只有到这会儿，大家才明白，有些卖是为了还债，有些卖是为了加BUFF。

神奇的转折都发生在2017年。那一年，许家印成功将王健林挤下首富之位。

也是在那一年，银行对万达收紧贷款，老王被迫走上了变卖资产，断臂自救之路。

那时，许老板斥资1500万年薪，雇佣任泽平担任恒大首席经济学家，兼任恒大经济研究院院长。

这位网红经济学家入职恒大后，充分地发挥了“吹鼓手精神”。许老板对中国房地产市场有5分看好，任泽平就用10分的力气来鼓吹。

许老板的顺风顺水之时，却是王健林的水逆之年。银行对境外投资贷款收紧，万达债务危机提前触发。

王健林不仅背负着近6000亿元的债务，而且被银行切断了贷款。一时间万达可以说是风雨交加，甚至有人预言“王健林要凉了”。

幸运的是，那一年中国房地产市场的情绪普遍是乐观的，大家的小日子好像都挺滋润。王健林和他的万达，是唯一不滋润的。

正是在这种乐观的局面下，王健林的资产甩卖十分顺利。13个万达文旅城、76个万达酒店，打包卖给融创和富力，一次性就回款631.7亿。

随后，万达一路走向了“大甩卖”的道路，逐渐清空海外资产。在短短3年时间里，万达便还清了6000亿元的高昂债务。

到2021年，万达的负债率已经减低至40%的安全线以下。水逆的老王，安全上岸。

02

城头变幻大王旗，笑到最后的才是人生赢家。

五年前的“世纪交易”发布会上，气得老王摔了杯子的富力李思廉志得意满，“这次一口气拿到77个酒店，我们是赢家！”

李老板没想到，理想很丰满，现实很骨感。

富力觉得自己捡了便宜，乐不可支，哪料到两年多之后，疫情来袭，酒店业务持续亏损，至今还没缓过劲来。

富力后来也启动了全员卖房和甩卖资产。去年，富力物业被碧桂园用不到100亿收购。

彼时所有人都认为接手了万达的富力会一飞冲天，却没想到仅仅几年，富力就不“富”了。

而当年断臂求生，被人们嘲笑从“首富”变成“首负”的王健林，在2021年重登了胡润富豪榜。

不得不感慨，首富的格局和魄力真不是一般人能懂得。

哪怕是断臂求生，王健林也不是慌乱地，毫无章法地甩卖资产。其所甩卖的资产，也是在甩卖包袱，包括甩卖负债。

其中一个最经典的案例就是，借钱给融创收购自己。

万达以银行基准利率借给融创296亿元，为期三年。融创拿到这笔借款后，以438.44亿元的价格将13个万达文旅项目91%的股权，收入囊中。

但是，在这个收购协议中，万达提出四个不变。即，“品牌不变”、“规划不变”、“建设不变”、“运营管理不变”。

也就是说，虽然这13个万达文旅项目卖给了融创，但他们的运营管理仍然由万达集团操盘。

并且，融创需要向万达每年支付品牌许可费和运营管理费，连续支付20年，合计130亿。

在这个过程中，万达既保留了充沛的现金流，又甩卖掉了重资产，还转型成了提供运营服务的轻资产企业。

万达一次性就跟融创签订了20年的服务协议，把融创变成了一个合同金额高达130亿的超级大客户。

表面上看是打折甩卖，可实际上，王健林只是放长线，钓大鱼。

03

国内资产卖卖卖，海外资产也在清空。

短短两年时间，万达卖掉约1700亿资产。但万达的资产并不都是低价甩卖，也有不少海外投资获利清仓。

比如，万达投资的AMC院线，就净赚了50亿。

“首富格局”的另一面，是带领万达轻资产转型。

王健林曾对媒体公开称：“万达要剥离所有房地产业务，一平方米的房地产开发业务也不再保留，它的现金流不长远。”

事实上，今天的万达集团已经剥离绝大部分的房地产开发业务，房地产收入占比已经降低至20%左右，而服务性收入占比则增长至80%。

人们所熟知的万达广场也不再是重资产为主，而是转向轻资产为主。景观万达仍然建设万达广场，但不再单独出资，更多是选择利用第三方资本。

这种模式有一个典型的好处，万达赚进来的都是现金流，却不需要承担巨额负债。这是万达另辟蹊跷而创造的轻资产商业广场模式。

从2017年开始，万达新建的许多商业广场，万达都不再是持有者，而是运营服务者。万达赚的是商业租金和企业服务费。

在这种模式下，每一座万达广场都是一个现金奶牛，将为万达赚取源源不断的巨额现金。

债务不断下降，手里现金越来越多，万达赚到的每一分都是真金白银。

当万达转型归来，大家才发现，王健林才是那个最早上岸的商业巨子。首富的格局和魄力，将万达的商业精神发挥到了极致。

04

2021年，沉寂已久的王健林重新回到了胡润富豪榜上。

谁也没有想到这些大灾大难，王健林偏偏扛过去了，不但还清债务，还手握大把现金流重登富豪榜。

这一出“柳暗花明”实在让人称叹。

从2017年到2019年，3年时间里，恒大负债狂奔，万达负重转型。两条截然不同的道路，让万达和恒大走向了两个截然不同的终点。

事实上，今天很多房企都面临着恒大式的困局，风雨飘摇几乎成了行业普遍现象。

如果时光可以倒流，回到2017年，会有第二个人能像王健林一样果敢坚决，人间清醒么？

王健林的时来运转，是时代使然，也是命运使然，更是不同一般的格局和魄力使然，他的首富精神值得学习：

1.大难临头却临危不乱，使出浑身解数，扭转乾坤；

2.壮士断臂，立马可断，果敢坚决，丝毫不拖泥带水，当时最好的文旅资产都果断出手了；

3.拎得清形势，找准核心商业模式，坚持轻装上阵。

遥想2017年万达年会上，王健林高唱了一首《一无所有》，相信是他当时心境的反映，但那也是他开始重新安排节奏的序曲。

只有时代中的地产商，没有地产商的时代。

时代正在告别地产商，地产商也应在新的时代中，学习老王的“首富格局和精神”，寻找自我的新定位。

声明：本文来源“幻象地产”，对作者表示感谢。

[本文转自仇朝权随笔_兜兜转转，地产圈似乎该轮到老王来“拯救”了](http://zawen.net/post/66.html)

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